Qu’est-ce que le Viager Occupé Sans Rente ?

Le viager occupé sans rente est une des formes que peut prendre une vente ou un achat en viager. Il possède de nombreux avantages pour les acquéreurs et pour les vendeurs.

Les ventes en viager se développent et ont connu une augmentation de 5 % en 2018. Malgré tout, elles restent un secteur de niche avec 1 % des transactions immobilières réalisées en moyenne.

Le viager occupé sans rente : définition

Un viager occupé sans rente est un achat immédiat ou une vente immédiate d’un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation.

Le viager occupé découle d’un intérêt entre deux générations qui permet un enrichissement financier réciproque. Les personnes âgées peuvent vieillir le plus sereinement possible en optimisant et profitant de leur patrimoine immobilier : ils héritent d’eux-mêmes en quelque sorte.

Les investisseurs peuvent sécuriser leur avenir et celui de leur famille en se constituant un patrimoine immobilier sans les inconvénients du statut de bailleur et sans se laisser aveugler par les niches fiscales.

Les vendeurs peuvent continuer à occuper leur logement tout en percevant l’argent de la vente.

Qui est concerné par le viager occupé sans rente ?

Cette forme de viager s’adresse à des vendeurs souhaitant ou devant obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien. Le viager occupé sans rente est préconisé également pour les vendeurs n’ayant pas besoin de rente viagère en complément de retraite.

Du côté des acheteurs, il faut prendre en compte le fait que le viager ne sera pas libre de ses occupants. L’acquéreur investit dans un bien immobilier et devra dégager les fonds suffisants pour pouvoir payer comptant le viager, sans verser une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle (arrérages).

Les conditions

Le vendeur ne peut pas louer le bien vendu car il bénéficie seulement d’un droit d’usage et d’habitation qui est un droit notarié et personnel. Il délaisse la nue-propriété de son bien qui revient à l’acheteur.

Dans certains cas précisés à la signature du mandat, il peut être admis que le vendeur se réserve un usufruit restreint lui permettant de louer le bien ou une partie du bien en meublé avec un bail d’un an maximum ou en location saisonnière si le bien se situe dans une zone touristique.

Le vendeur n’a plus à payer l’impôt foncier qui est à la charge du nouveau propriétaire, le débirentier. Il n’a pas non plus à assumer les grosses réparations comme la toiture ou la chaudière d’une maison et les gros travaux comme le ravalement ou l’ascenseur d’une copropriété.

Grosse différence par rapport à l’achat en viager occupé avec rente : l’acheteur peut hypothéquer le bien pour emprunter et ainsi pouvoir financer son achat. 

Comment est calculé le prix de vente du viager ?

Le prix de vente est égal à la valeur économique du bien occupé (prix minoré de + ou – 50 % de la valeur vénale du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs).

Adressez-vous à un professionnel du viager pour obtenir une estimation de votre bien ou pour acheter un bien correspondant à votre budget.

Les avantages du viager occupé sans rente

Le vendeur peut emprunter en hypothéquant la maison en viager.

Du côté du vendeur, les avantages sont les mêmes que pour un viager occupé avec rente.

Le viager occupé sans rente est une solution financière intelligente qui permet au vendeur de continuer à vivre chez lui, sans changer de cadre de vie. Il bénéficie d’une somme d’argent conséquente qu’il peut dépenser à sa guise, hors succession et net d’impôt sur la plus-value s’il s’agit de la vente de sa résidence principale.

Pour le crédirentier, le viager occupé sans rente apporte son lot d’avantages :

• Aucune rente viagère à payer : le montant du prix n’est donc pas aléatoire,
• Un seul aléa existe : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur,
• Aucune augmentation de rente viagère en cas de libération anticipée puisqu’il n’y pas de rente à l’origine,
• Aucune revalorisation de rente viagère à prévoir puisqu’il n’y pas de rente à payer à la signature de l’acte de vente,
• L’achat est minoré de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale. Cela compense largement la non perception de loyers imposables. Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente minoré (économie de 30 à 50 % des frais de notaire),
• Aucun problème de non-paiement de loyer, d’impôt sur les loyers et de gestion locative contrairement à un achat en viager libre ou à un achat d’un bien locatif,
• Possibilité de revendre le bien avec une plus-value (plus ou moins 80 % du prix de revient) dès la libération définitive du bien par le vendeur,
• Le bien est entretenu par les vendeurs qui se sentent encore propriétaires, contrairement à des locataires qui peuvent négliger le bien loué,
• Possibilité de financer son achat avec un prêt hypothécaire contrairement au bouquet d’un viager avec rente qui doit être financé avec ses fonds propres sans emprunt (sauf rares exceptions),
• Aucun avantage fiscal de type loi PINEL pour l’investisseur donc aucun risque de subir un rabotage actuel ou futur des avantages fiscaux liés aux niches fiscales.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question concernant un achat ou une vente en viager occupé sans rente. Nous avons les réponses à vos questions et pouvons vous proposer une approche personnalisée, correspondant à votre situation. Ecrivez-nous !

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