Quelles sont les Garanties du Vendeur en Viager ?

Vendre en viager, c’est s’assurer un complément de revenus confortable pour mieux vivre sa retraite. Vous pouvez décider de vendre votre bien en viager occupé ou en viager libre. C’est à vous de décider ensuite si vous préférez le paiement complet de votre bien immobilier ou le versement d’un bouquet à la signature de l’acte et d’une rente à vie. Mais que se passe-t-il en cas de non-paiement des rentes viagères ou des mensualités par l’acquéreur ? Quels sont les recours et les garanties du vendeur en viager ?

Rassurez-vous, le viager est un contrat sécurisant et protecteur pour les deux parties prenantes, et surtout pour les vendeurs.

Les méthodes juridiques classiques en cas de non-paiement des arrérages

Le viager est une transaction immobilière et à ce titre, le vendeur bénéficie des mêmes garanties que n’importe quel vendeur classique sur le marché immobilier.

Ainsi, il peut faire appel à un juge de proximité ou au tribunal de grande instance pour demander une injonction de payer. C’est une procédure simple, rapide et peu onéreuse. Cependant, elle ne peut être effectuée qu’après avoir respecté les étapes de recouvrement amiable, à savoir la lettre de relance et la lettre de mise en demeure. Cela peut donc être très long.

Il peut ensuite y avoir une saisie sur salaire ou sur les biens immobiliers de l’acquéreur.

Bon à savoir : Pour vous protéger en amont de la vente en viager, vous pouvez tout à fait demander une caution ou une hypothèque de la part de l’acheteur, en guise de garantie.

La vente en viager permet au crédirentier de s’assurer un complément de retraite.

Les garanties du vendeur en viager : le privilège du vendeur

Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d’immeuble et notamment du privilège du vendeur, hypothèque de 1er rang qui lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’acquéreur. Ce privilège permet au vendeur de se prémunir des impayés, dès le premier manquement de la part de l’acheteur. Il peut alors exercer une procédure de saisie immobilière et recevoir l’intégralité du paiement des sommes dues en priorité et avant tous les autres créanciers même hypothécaires.

Le bien est alors mis aux enchères et sa vente permet de récupérer les rentes non payées par l’acheteur, souvent sans devoir rembourser les rentes déjà obtenues et le bouquet déjà versé par l’acquéreur au moment de la signature du contrat. Pour entamer la procédure, il faudra s’adresser à un huissier de justice, puis au tribunal de grande instance en étant accompagné d’un avocat.

Cependant, si vous jouissez du droit d’usage et d’habitation (DUH), il vous sera difficile de faire saisir le bien alors que vous vivez encore dedans. Ce recours fonctionne davantage si vous êtes en viager libre. Si vous possédez un viager occupé, mieux vaut vous tourner vers la résolution de la vente, à condition d’avoir inscrit une clause résolutoire au contrat de vente. Vous récupérerez ainsi la pleine propriété.

Bon à savoir : Ne vendez pas à un acheteur exerçant une profession libérale, étant commerçant ou artisan. S’il fait faillite, le paiement de l’URSSAF est prioritaire. Vous serez donc perdant en fin de compte !

Les autres garanties du vendeur en viager : la clause résolutoire

La résolution de la vente vous permet de récupérer la plein propriété de votre résidence principale.

Il est fortement conseillé d’introduire dans le contrat de vente viagère ou de vente à terme (formule VIAFIX®) une clause résolutoire de la vente qui permet au crédirentier de redevenir propriétaire de son bien en cas de défaillance de l’acquéreur. La clause résolutoire n’est pas un droit acquis : il faut absolument qu’elle soit inscrite dans le contrat de rente viagère. Si elle n’est pas inscrite, vous ne pourrez pas demander la résolution de la vente en cas de défaillance de la part de l’acheteur.

Cette clause, qui doit être dérogatoire à l’article 1978 du Code civil, prévoit généralement que la totalité du bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au vendeur ainsi que les petits et gros travaux, les réparations et les améliorations apportés par l’acquéreur défaillant. Le vendeur n’a donc pas à rembourser la rente versée jusqu’au manquement : les paiements sont acquis à titre de dommages-intérêts. Il obtient ensuite une copie exécutoire de la vente par le notaire et lui permettant de poursuivre l’acheteur en justice s’il le désire.

Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour l’acquéreur qui ne peut plus payer la rente ou la mensualité en cas de VIAFIX®, puisqu’il risque de tout perdre : le logement qu’il avait acheté, le bouquet ou le comptant éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la rente mensuelle ou du crédit vendeur (VIAFIX®).

Tout manquement de l’acquéreur à ses obligations de paiement, est sanctionné sans réserve par la cour de cassation et ce, sans tenir compte des raisons éventuellement invoquées (chômage, divorce etc…). La jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière. Une rédaction pertinente de ces garanties est cependant essentielle et déterminante pour sécuriser la perception de la rente ou de la mensualité par le vendeur.

Il est également important d’éviter la mise en jeu de la procédure de sauvegarde de l’Article L.620-1 et suivants du Code du Commerce en cas de procédure collective du débirentier.

N’hésitez pas à contacter Dominique Charrier si vous souhaitez avoir plus d’informations sur les garanties du vendeur en cas de viager ou vente à terme. En tant qu’expert viager, il pourra rédiger le contrat de vente sans omettre aucun élément.

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