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Actualité viager

Le viager, un système juridique sécurisé et simple à mettre en œuvre.

Le viager, un système juridique sécurisé et simple à mettre en œuvre.

Le viager occupé vous garantit de vieillir chez vous. C’est là, l’un de ses principaux atouts !

Afin de prendre une décision en toute connaissance de cause, vous devez connaître les caractéristiques de chacun des viagers et connaître au préalable la façon dont sont déterminés le prix du bien lorsque vous le vendez par l’intermédiaire du viager, le bouquet et éventuellement la rente.

Revenons à la base : quelle est la définition du viager ? Juridiquement, le viager occupé est une vente immobilière immédiate avec paiement à terme sur une durée indéterminée, dont le vendeur (c’est à dire vous) se réserve la jouissance personnelle du bien.

Valeur vénale, droit d’occupation, bouquet, rente : petit point technique.

Il est essentiel de bien comprendre les points clés du viager pour réussir sa vente.

  • Le prix de vente de votre bien, l’occupation prise en compte.

Vous vous en doutez : le plus difficile dans le viager est de définir le prix auquel vous pouvez vendre votre bien.

Or, il s’agit d’une étape essentielle.

Il faut établir le juste prix à un instant T d’un bien immobilier, en fonction de l’offre et de la demande.

Vous n’y êtes pas obligé, mais avoir recours à un expert immobilier vous évitera une sous-estimation ou une sur-estimation.

Obtenir une estimation sérieuse et réaliste vous aide :

  • A prendre une décision éclairée quant au prix de mise en vente de votre bien ;
  • à trouver un acquéreur (une surestimation fera fuir les investisseurs).

Il faut que vous compreniez que le prix de votre appartement ou maison est déterminé par deux critères principaux :

  • La valeur du marché (le prix du marché) ;
  • l’abattement d’occupation (vendre un bien occupé impacte forcément le prix de vente. Les professionnels qui vous diront l’inverse sont des menteurs ou des incompétents).

En toute logique, votre bien subit une décote du fait que vous y vivrez jusqu’à la fin de votre vie (cela se paye bien sûr). Ce qui signifie que votre acheteur n’aura la pleine propriété qu’à votre décès.

Ainsi, labattement est inversement proportionnel à votre âge (d’où l’intérêt de vendre entre 75 et 85 ans) :

  • 50 % si vous êtes une femme de 75 ans ou un homme de 70 ans ;
  • 40 % si vous êtes une femme de 80 ans ou un homme de 77 ans ;
  • 30 % si vous êtes une femme de 89 ans ou un homme de 86 ans.

En réalité, l’abattement correspond au manque à gagner en termes de loyers pour les acquéreurs : c’est une évaluation théorique du montant du loyer sur toute la durée d’occupation et jusqu’au décès du vendeur. A savoir que votre état de santé n’entre jamais dans le calcul de votre espérance de vie.

La mauvaise stratégie serait d’évaluer à votre guise le prix de votre bien. Bien sûr, il faut fixer une valeur en fonction de votre situation mais n’oubliez pas que votre objectif est de trouver un acquéreur.

En effet, cette estimation suit la loi du marché immobilier, ce qui signifie que vous devez en prendre compte dans l’équation.

Le viager, reste une vente, et comme toute transaction, il faut trouver un acheteur intéressé dans un délai raisonnable.

  • Le droit d’occupation

En tant que vendeur, vous bénéficiez d’un droit d’usage et d’habitation. Ce droit signifie que vous devez y vivre, vous, à titre personnelle. La vente en viager ne vous donne pas le droit de louer le bien à une tierce personne (eh non, le viager n’est pas un outil de spéculation).

Vous l’avez compris, ce droit vous donne la chance de rester à vie, chez vous.

En plus de cela, les frais que vous aviez en tant que propriétaire sont à la charge de l’acquéreur.

Vous n’aurez donc plus à vous préoccuper des charges de copropriété non récupérables, des grosses réparations de charpente, d’isolation, d’électricité, de chauffage, ni même de l’impôt foncier.

Que vous reste-t-il alors ?

Vous devrez assurer, les réparations “courantes”, la taxe d’habitation et la taxe des ordures ménagère et vos consommations de gaz, électricité, eau comme un LOCATAIRE À VIE.

  • Le bouquet

Le bouquet est le comptant versé par l’acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier) lors de la signature de l’acte notarié.

Vous avez le choix entre conclure :

  • une vente en viager avec un petit bouquet mais une grosse rente. Avec l’allongement de la durée de vie, c’est une bonne stratégie à négocier. Bien entendu dans la vente en viager occupé avec rente, plus le bouquet est important, plus la rente est faible et la vente difficile à conclure ;
  • une vente en viager sans rente et obtenir la totalité de l’argent à la signature de la vente. De cette manière, vous n’aurez pas, en général, à déclarer cette somme aux impôts si vous vendez votre résidence principale. Et la vente sera facile à conclure.

Comme nous l’avons déjà vu précédemment, ce choix dépendra de votre situation personnelle et de vos envies. Discutez-en avec un expert-conseil en viager, c’est indispensable.

  • La rente

Vous le savez désormais, la question de la rente se pose dans le cadre du viager occupé avec rente.

Chaque mois, vous recevrez de l’argent indexé et peu imposé jusqu’à votre décès.

En effet, l’acte de vente prévoit généralement la réévaluation de la rente chaque année en fonction de l’indice Insee des prix à la consommation ou l’indice de référence des loyers.

De nombreux critères interviennent, tels que la réversibilité éventuelle de la rente (dans le cas d’un couple, la rente continue à être versée à l’époux survivant ou à son concubin), le droit de jouissance du vendeur, le taux de rendement du bien, l’âge du vendeur (si vous avez 90 ans, votre rente sera plus élevée que si vous avez 80 ans), l’espérance de vie…

Tous les calculs doivent être justifiés, au risque de voir la vente annulée pour abus de faiblesse ou défaut de prix réel et sérieux.

Au niveau fiscalité, il faut savoir que la rente qui vous est versée est très peu imposée. Cela dépend de votre âge bien entendu (le FISC ne laisse jamais rien au hasard !) et de la date à laquelle vous touchez votre première mensualité.

Par exemple, lorsque vous avez plus de 69 ans, vous ne déclarez que 30% de votre rente, c’est à dire que vous ne payerez l’impôt sur les revenus que sur ces 30%.

D’un point de vue juridique, la rente est une dette alimentaire, c’est une somme considérée comme essentielle et déterminante au yeux des tribunaux. Autrement dit, en cas de contentieux, le juge sera toujours de votre côté.

Je veux contacter un expert-conseil en viager expérimenté 

Quel viager pour vous : explications et exemples chiffrés.

Il existe plusieurs solutions viagères plus ou moins adaptée à votre situation.

  • Le viager occupé avec rente ou viager classique

Le viager classique, c’est à dire avec rente, est le plus connu.

Comme nous l’avons vu précédemment, le viager occupé signifie que vous restez chez vous sauf que :

  • Vous ne prenez plus en charge les grosses dépenses de votre bien. Vous vous retrouvez finalement avec les mêmes dépenses qu’un locataire ;
  • vous bénéficiez d’un Pour rappel, il s’agit de la somme payée comptant à la signature de l’acte de vente ;
  • vous percevez une rente. Cette dernière vous sera donc versée jusqu’à la fin de votre vie pour faire face aux dépenses du quotidien puis financer votre autonomie.

 

Exemple chiffré pour un viager occupé avec rente:

Imaginons, Jean-François 76 ans, et Christine 75 ans, avec une retraite de 2 400 euros à deux, propriétaires, d’un appartement dont la valeur vénale est de 150 000 euros.

Le bouquet envisagé peut-être de 30 000 euros (utilisée pour rembourser le crédit restant dû pour la résidence principale, changer la voiture, rembourser un crédit à la consommation ou aider un enfant fraîchement licencié)

Taux de la rente : 6.34% (Barème Daubry)

Valeur du droit d’usage et d’habitation : 52,3%   Espérance de vie : 18,2 ans

Valeur vénale occupée : 95 400 €

Bouquet : 30 000 €               Rente : 345 € / mois

Sans oublier : Économies de charges, économies d’impôts , prise en charge des travaux exceptionnels, de mise aux normes etc…

Jean-François et Christine deviennent locataires à vie tout en percevant leur rente mensuellement.

 

  • Le viager occupé sans rente, le viager novateur.

C’est un viager qui n’a pas d’aléa sur la rente pour la simple et bonne raison qu’elle n’existe pas.

Ce type de viager passe pour plus moral que le viager occupé classique. Ce qui rassure les acheteurs potentiels (c’est un élément à prendre en compte).

Le viager occupé sans rente, c’est l’opportunité de vendre plus rapidement que le viager occupé avec rente car l’acquéreur peut bénéficier d’un prêt bancaire classique.

Ici, cette option est intéressante si vous souhaitez obtenir une somme conséquente, de suite.

Etant donné que vous renoncez à la rente, le bouquet en sera plus important.

Si vous avez des enfants, le bouquet peut leur être donné en avance sur l’héritage. Ils en profitent alors immédiatement. Et en prime, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans imposition ou droit de donation à payer !!!

Vous pourrez également placer cette somme ou un partie de celle-ci en assurance vie avec une clause bénéficiaire démembrée au profit de votre épouse et de ses enfants, complétée éventuellement par une convention de quasi-usufruit.

Ou tout simplement, vous pourrez l’utiliser vous-même, selon vos envies.

 

Exemple chiffré pour un viager occupé sans rente :

Imaginons, Jean et Martine avec une retraite de 2 800 euros, 78 ans tous les deux, propriétaires d’une belle maison estimée à 250 000 euros. Ils ne souhaitent pas bénéficier d’une rente mais aimeraient tout simplement avoir une somme payée comptant pour se faire plaisir (acheter un petit bateau ou même un petit studio près de la mer).

Valeur libre : 250 000 €

Droit d’usage et d’habitation : 47,8%                               Espérance de vie : 15.6%

Bouquet . 130 000 €

*le barème de référence dans le monde du viager immobilier est le barème d’AUBRY

 

Ici, on a une situation rare. Vous vendez un bien mais vous ne voulez pas y vivre.

C’est donc la vente d’un bien immobilier libre de tout occupant, l’acquéreur pouvant habiter le bien ou le mettre en location, comme bon lui semble.

Concrètement, il peut s’agir :de votre résidence secondaire mais vous avez envie de passer une partie de votre retraite à l’étranger ! Votre rente, cumulée à votre retraite, vous permettra, par exemple, de louer un bien sympa en Espagne.

 

Exemple chiffré pour un viager libre.

Thierry a 75 ans, il est célibataire et n’a pas d’enfant.

Il est propriétaire de sa résidence principale à La Rochelle et d’une résidence secondaire à la montagne qu’il met en location quand il n’y est pas (il a donc tous les inconvénients du bailleur).

Il n’a pas d’enfant et souhaite un moyen de profiter de son patrimoine pour vivre à Lisbonne 6 mois de l’année.

Sa résidence secondaire a une valeur vénale de 120 000 euros.

L’avantage avec le viager libre, c’est que son bouquet et sa rente seront davantage importants puisque son bien sera libre de toute occupation.

Le bouquet envisagé est de 30 000 euros.

Taux de la rente : 8,35 %

Rente possible : 626 euros par mois

Sans oublier : Thierry n’aura plus les charges de copropriété ni les soucis liés au locatif. Il touchera, en plus, une rente peu imposée à vie.

*le barème de référence dans le monde du viager immobilier est le barème d’AUBRY

 

  • Le cas de plus en plus fréquent du viager loué au profit de l’acquéreur.

Vous avez des biens locatifs ?

Sachez que dans une stratégie de patrimoniale à long terme, vous pouvez bénéficier d’une rente mensuelle durant toute votre vie et ne plus vous préoccuper des locataires en place. Ici, c’est l’acquéreur qui se débrouille avec eux !

Bien évidemment, la valeur vénale du bien sera bien sûr plus élevée étant donné que l’acquéreur n’aura pas à “supporter” un droit d’occupation.

Quelles sont vos garanties juridiques ?

En tant que vendeur, et si vous choisissez le viager avec rente, vous avez forcément envie que l’acquéreur paye la rente conformément à ce qui a été prévu.

Ne vous inquiétez pas. Si vous prévoyez les bonnes clauses, alors il est impossible que l’acquéreur ne paye pas : il a trop à perdre.

Vous êtes donc bien protégé par des garanties solides sur le plan juridique.

Mais, il n’empêche que vous devez choisir votre expert-conseil en viager et votre acheteur avec soin.

L’acquéreur idéal doit répondre à deux critères principaux : être plus jeune d’une génération, sauf exception, et avoir une profession aux revenus élevés et stables (incontournable).

Une fois, le bon acquéreur trouvé, il faut demander au notaire, s’il ne l’a pas fait, d’inscrire les deux clauses ci-dessous.

  • Première garantie : le privilège du vendeur

Si l’acheteur n’honore pas sa rente, vous pouvez saisir le bien et le vendre aux enchères. Le profit vous revient alors entièrement.

Concrètement, on inscrit la phrase suivante dans l’acte de vente “ A la sûreté du service exact de la rente viagère ci-dessus constituée et de tous les frais et accessoires, l’immeuble présentement vendu demeurera affecté par privilège expressément réservé au profit du vendeur (c’est à dire vous !)”.

En résumé, c’est en quelque sorte une hypothèque de premier rang.

●     Deuxième garantie : la clause résolutoire

Si le vendeur ne paie pas votre rente, vous pouvez également faire annuler automatiquement la vente en faisant constater le défaut de paiement par le Président du tribunal de grande d’instance ! Nous parlons d’un simple constat automatique et non d’un jugement.

La procédure prend généralement six mois mais cette garantie vous protège et est très dissuasive pour l’acheteur.

En effet, en cas d’annulation de la vente, vous gardez la totalité des rentes déjà versées et le montant du bouquet à titre de dommages-intérêts .

De même les travaux ou embellissements qu’auraient pu effectuer l’acquéreur seront complétement à votre bénéfice sans rien payer en retour.

Toutefois, cette clause fonctionne que si elle est prévue au contrat initial.

Pour la mettre en œuvre, rien de plus simple !

Après une sommation d’huissier pour non-paiement des rentes pendant deux mois, vous devrez envoyer une lettre recommandée au Tribunal des référés qui ne peut que constater l’annulation de la vente. Vous récupérez alors l’entière propriété de votre bien tout en conservant les sommes qui vous auront été versées.

Autant dire que cette clause est une épée de Damoclès sur la tête de l’acquéreur qui ne risque pas de vous faire faux bond.

Toutefois, souvenez-vous qu’il faut être accompagné d’un professionnel spécialisé dans le domaine afin de ne rien oublier. C’est essentiel.

En résumé, ces deux garanties doivent être rédigées au mot et à la virgule près par un professionnel expérimenté.

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Dominique Charrier

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