Le Défi de la Dépendance : Et si le viager était la solution ?

Marion est une institutrice de 54 ans. Elle a un fils, qui partira vivre aux Etats-Unis quand il aura 30 ans. En 2050, elle fêtera ses 85 bougies. Marion souffrira d’arthrose, l’empêchant de se déplacer comme elle le souhaite mais elle n’a aucune envie de partir en maison de retraite.

Elle aura besoin d’un auxiliaire de vie deux heures par jour pour l’aider dans ses tâches quotidiennes, ainsi que d’un aide-soignant pour la toilette quotidienne. 

Si l’aide-soignant est pris en charge en totalité par la sécurité sociale du fait de son arthrose avancée, l’auxiliaire de vie reste à sa charge. Sa retraite ne suffit pas et ses économies y passent. Elle devra bientôt trouver un autre moyen de financer ses soins.

Et si le viager était la solution à sa dépendance ? 

Même si tout le monde ne sera pas dépendant, le vieillissement de la population et la prise en charge des personnes âgées dépendantes sont des enjeux majeurs des années à venir. Vendre en viager peut être une solution…

Dépendance et Droit d'usage et d'habitation présentation du concept

Le viager est une solution durable au financement de la dépendance

Question de la dépendance : la concertation grand âge et autonomie

Acheter en viager permet aux personnes âgées de mieux vivre leur départ à la retraite. 

Le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans va presque quintupler d’ici à 2050 : 1 million aujourd’hui, elles seront 4,8 millions. Face à ce véritable défi démographique, la ministre des Solidarités et de la Santé, Agnès Buzyn, a proposé une grande concertation qui servira de base à une prochaine loi. 

La concertation grand âge et autonomie a été lancée en octobre 2018 par une consultation en ligne, accessible à tous les Français d’octobre à décembre dans un premier temps. 1,7 million de votes ont été enregistrés pour 414 000 participants. 

Dans un second temps, un débat public a été organisé et plusieurs propositions ont émergé dont la proposition 165, concernant le développement d’instruments de mobilisation des patrimoines. 

Favoriser le maintien à domicile par la vente en viager

Il en est ressorti que le maintien à domicile était préférable d’abord parce que les personnes âgées y tiennent, ensuite parce que les places en EHPAD devront être multipliées par deux pour accueillir les personnes dépendantes. Or, quand on sait combien il est difficile d’obtenir une place en EHPAD déjà aujourd’hui, imaginez ce que cela peut donner en 2050… 

Mais le maintien à domicile coûte-t-il plus cher aux familles et à l’Etat ? 

Les Français les plus âgés disposent d’un patrimoine assez conséquent : trois quarts d’entre eux peuvent prendre en charge leur frais de santé liés à une perte d’autonomie pendant 6 ans en moyenne, en mobilisant leur patrimoine immobilier ou financier. 

Pour mobiliser leur patrimoine, il existe des outils encore peu connus du grand public : la sortie en rente viagère, le viager occupé, le viager sans rente, le viager libre (dans le cadre d’une dépendance trop grande nécessitant un déménagement en logement seniors) ou encore le prêt viager hypothécaire à mettre en place par les établissements bancaires. 

Vendre en viager permet au vendeur (crédirentier) de toucher un complément à ses pensions de retraite. Les revenus complémentaires issus du bouquet (pourcentage de la valeur vénale du bien) et de la rente mensuelle permettent à la personne âgée de financer sa dépendance tout en restant chez elle.

Ce complément de revenus est versé par l’acheteur (débirentier) chaque mois, chaque trimestre (rente trimestrielle) ou chaque année (arrérages) et participe au maintien à domicile de la personne âgée

L’acquéreur, nouveau propriétaire, pourra se constituer un patrimoine et jouir du bien une fois la personne décédée, préparant ainsi sa propre retraite. 

Les avantages du recours à la vente immobilière en viager

viager éthique une aide pour financer la dépendance

La vente en viager implique un démembrement du bien.

Pour financer la perte d’autonomie de nos aînés, le viager immobilier présente un potentiel intéressant. 

Le rapport “grand âge et autonomie” préconise le développement et l’encouragement par les pouvoirs publics de la vente en viager occupé. Pour faire face au risque de longévité et de dépendance longue, la rente viagère est un outil de mobilisation du patrimoine adapté pour deux principales raisons : 

  • C’est simple : bien plus simple que de déchiffrer les critères d’activation des garanties des contrats de compagnie d’assurance dépendance. Faites-vous accompagner par un expert immobilier en viager pour trouver un acheteur sans perdre le privilège du vendeur. La vente de biens immobiliers en viager est très encadrée et les lois protègent bien le vendeur contre les risques,
  • C’est attractif : vous ne prenez pas de risque de cotisation à fonds perdus comme avec une assurance dépendance. Si vous restez autonome, vos rentes viagères restent inchangées, contrairement à une assurance dépendance. 

Bon à savoir : La vente en viager implique un démembrement du bien. Le vendeur conserve l’usufruit (jouissance du bien) et doit s’acquitter de la taxe d’habitation et des charges locatives. Les acquéreurs obtiennent la nue-propriété et doivent payer la taxe foncière, les gros travaux et les grosses réparations. Il acquiert la pleine propriété au décès du vendeur.

L’instauration d’un prêt viager dépendance 

Dépendance et Droit d'usage et d'habitation présentation du concept par viager éthique

Le prêt viager dépendance fonctionnerait de la même manière mais uniquement dans le cas de dépendance avérée, nécessitant un choix de la famille.

Une vente en viager libre permet de financer une prise en charge par un EHPAD.

Le prêt viager hypothécaire pourrait être adapté en cas de dépendance. Le rapport préconise la création d’un prêt viager-dépendance réservé aux personnes en dépendance lourde à domicile ou en EHPAD. 

Le prêt viager hypothécaire classique est une façon d’emprunter de l’argent pour réaliser un projet personnel. La personne âgée place de fait son bien en garantie. Mais c’est différent d’une vente immobilière en viager (la personne reste propriétaire de son bien jusqu’à son décès) et d’une hypothèque classique (il n’est pas obligatoire de rembourser le prêt de son vivant). 

Le prêt viager dépendance fonctionnerait de la même manière mais uniquement dans le cas de dépendance avérée, nécessitant un choix de la famille. 

  • Si la personne reste à son domicile : la banque aurait une information sur l’espérance de vie de la personne et proposerait des taux avantageux (4 % au lieu de 8 % en moyenne sur le prêt viager),
  • Si la personne se rend en EHPAD : le prêt servirait de prêt relais et le bien immobilier serait vendu dans un délai fixé à l’avance et avec un taux inférieur au taux pratiqué normalement.

Ce prêt ne s’adresserait qu’aux personnes non éligibles à l’ASH (aide sociale à l’hébergement d’une personne âgée). 

Acheter un bien en viager pour financer la dépendance des personnes âgées

Aujourd’hui, 2,3 millions de Français apportent une aide quotidienne à une personne qui vit à domicile. La natalité est cependant amenée à baisser dans les prochaines années et il y aura de moins en moins de proches pour s’occuper des personnes dépendantes. 

Sachant que le placement en EHPAD est vu comme une épreuve et un véritable bouleversement pour les personnes âgées, le maintien à domicile semble être la meilleure solution pour tout le monde. 

Aujourd’hui, 24 milliards d’euros sont dédiés au financement de la dépendance. Ce chiffre passera à 35 milliards en 2060. Il paraît impossible d’augmenter les prélèvements au risque de prendre à la gorge les jeunes générations. L’instauration d’une deuxième journée de solidarité semble difficile et demander aux Français de travailler plus longtemps semble également compliqué, alors quelles solutions restent-ils ? 

  • La ponction du fonds de réserve des retraites pour une revalorisation de la rémunération des aides-soignants afin de rendre le métier plus attractif,
  • A moyen terme, la réaffectation d’un impôt pour financer la dépendance, 
  • Mais aussi, l’achat viager !

Acheter un bien immobilier en viager, c’est faire preuve de solidarité envers ses aînés mais c’est aussi tout simplement préparer le futur et sa propre retraite

Pour en savoir plus sur le principe du viager et recevoir une évaluation immobilière, n’hésitez pas à contacter Dominique Charrier !

Dominique Charrier

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