Comment vendre en viager sereinement ?

Vendre en viager : depuis qu’elle a vendu son bien en viager en 2015 dans le 13ème arrondissement de Paris, Bernadette (presque 80 ans) profite de la vie ! 

Veuve et sans enfant, elle a bien ressenti une pointe de tristesse dans les jours qui ont suivi la transaction. Elle a vendu son appartement à un couple de cinquantenaires, un professeur de français et une cadre travaillant au sein d’une banque.

Mais cette tristesse a rapidement laissé place à la joie de pouvoir vivre pleinement sa retraite grâce au bouquet versé et à la rente mensuelle, lui ayant permis de réaliser le voyage de ses rêves : le Japon. 

Bernadette n’aurait jamais osé sauter le pas sans son conseiller en viager qui l’a rassuré et l’a aidé à choisir les meilleurs candidats pour la vente immobilière de son appartement en viager.

Pour éviter de tomber sur des acheteurs peu scrupuleux, voici quelques conseils afin de vendre en viager en toute sérénité.

A quel âge vendre en viager ?

Vendez en viager avec Dominique Charrier !

L’âge idéal se situe entre 75 et 85 ans.

Aucun âge n’est imposé par la loi. Vous pouvez réaliser une cession en viager à n’importe quel moment de votre vie.

D’ailleurs, de plus en plus de jeunes retraités se lancent dans la vente en viager pour aider leur famille ou rembourser leurs dettes.

Cependant, plus vous êtes jeune, moins vous avez de chance de trouver un acheteur potentiel (débirentier)

En 2017, l’âge moyen du crédirentier (vendeur) était de 79 ans.

L’âge idéal est plutôt situé entre 75 et 85 ans. Dans cette tranche d’âge, le montant de la rente est modeste, permettant de trouver un acheteur rapidement.

Le viager est un démembrement d’un bien en nue-propriété et usufruit. Le vendeur paie la taxe foncière, les gros travaux et les grosses réparations tandis que l’acheteur s’acquitte de la taxe foncière et de l’entretien courant du bien.

Vendre en viager : combien vaut votre bien immobilier ?

Si vous souhaitez vendre en viager, vous désirez sans aucun doute rester dans votre logement jusqu’à la fin de votre vie. 71 % des transactions concernent des ventes en viager occupé.

Le prix de votre appartement ou maison est déterminé par deux critères principaux : la valeur du marché (valeur vénale) et l’abattement d’occupation.

En effet, votre bien subira une décote du fait que vous y vivrez jusqu’à la fin de votre vie. Votre acheteur n’aura la pleine propriété qu’à votre décès. Ainsi, l’abattement est inversement proportionnel à votre âge (d’où l’intérêt de vendre entre 75 et 85 ans) :

  • 50 % si vous avez 70 ans,
  • 40 % si vous avez 80 ans,
  • 30 % si vous avez 90 ans.

En réalité, l’abattement correspond au manque à gagner en termes de loyers pour les acquéreurs : c’est une évaluation théorique du montant du loyer sur toute la durée d’occupation et jusqu’au décès du vendeur. 

Votre espérance de vie sera donc calculée par un professionnel du viager (selon l’Insee souvent) pour établir l’abattement d’occupation. A savoir que votre état de santé n’entre pas dans le calcul de votre espérance de vie.

La mauvaise stratégie serait de ne pas écouter les conseils de votre spécialiste en viager sur le prix de vente de votre bien. En effet, cette estimation suit la loi de l’offre et de la demande sur le marché immobilier. Or, vous avez tout intérêt à conclure votre vente rapidement.

Plus vous avancez en âge et plus la rente mensuelle augmente, dissuadant alors les acheteurs.

Trouver l’équilibre entre bouquet et rente en viager pour maximiser votre vente en viager

Comment vendre son bien en viager ?

Dans une vente en viager, trouvez l’équilibre entre le bouquet et la rente.

En tant que vendeur, vous endossez le rôle d’un banquier accordant un crédit à vie à votre acheteur. La vente en viager est constituée la plupart du temps d’un bouquet et d’une rente viagère (rente annuelle – arrérages -, trimestrielle ou mensuelle). Faites estimer la valeur de votre bien par un calcul viager.

Quel bouquet pour votre viager ?

Généralement, le bouquet représente 30 % de la valeur du bien.

Le plus avantageux pour vous dépendra de votre situation. Vous pouvez :

  • Conclure une vente en viager avec un petit bouquet mais une grosse rente. Avec l’allongement de la durée de vie, c’est une bonne stratégie à négocier,
  • Choisir le viager sans rente et obtenir la totalité de l’argent à la signature de la vente. De cette manière, vous n’aurez pas à déclarer le versement d’une rente dans votre déclaration de revenus.

Si vous avez besoin d’une rentrée d’argent conséquente pour effectuer un grand voyage ou faire un don à vos héritiers de votre vivant, le viager sans rente peut être une bonne option.

Bien sûr, tout cela se négocie avec votre acquéreur, en fonction des besoins de chacun.

Réalisez vos rêves de voyage !

Quelle rente pour votre vente en viager ?

Etablissez votre rente dans une vente en viager.

Calculez une rente optimale pour votre bien.

Votre rente correspond au reliquat de la valeur d’occupation. Chaque mois, chaque trimestre ou chaque année, vous recevrez de l’argent jusqu’à votre décès.

Pour déterminer ce montant, mieux vaut s’adresser à un professionnel. De nombreux paramètres interviennent, tels que la réversibilité éventuelle de la rente, le droit de jouissance du vendeur, le taux de rendement du bien, l’âge du vendeur (si vous avez 90 ans, votre rente sera plus élevée que si vous avez 80 ans), l’espérance de vie…

Tous les calculs de la rente viagère doivent être justifiés, au risque de voir la vente annulée pour abus de faiblesse ou défaut de prix réel et sérieux.

L’acte de vente prévoit également la réévaluation de la rente chaque année en fonction de l’indice Insee des prix à la consommation ou l’indice de référence des loyers.

Pour bien vendre en viager, il faut bien choisir son acheteur

En tant que vendeur, vous êtes bien protégé par des garanties solides sur le plan juridique. Mais il n’empêche que vous devez choisir votre acheteur avec soin.

L’acquéreur idéal doit répondre à deux critères principaux :

  • Être plus jeune d’une génération,
  • Être fonctionnaire ou avoir une profession aux revenus élevés et stables.

Première garantie : le privilège du vendeur

Si l’acheteur n’honore pas sa rente, vous pouvez saisir le bien et le vendre aux enchères. Le profit vous revient alors entièrement.

Deuxième garantie : la clause résolutoire

Si le vendeur ne paie pas votre rente, vous pouvez également faire annuler la vente en faisant constater le défaut de paiement devant le tribunal d’instance.

La procédure prend généralement six mois mais cette garantie vous protège et est très dissuasive pour l’acheteur. Il peut perdre la totalité des rentes déjà versées et du bouquet à titre de dommages-intérêts si la clause a été prévue au contrat initial.

N’hésitez pas à contacter Dominique Charrier, nous vous aiderons à vendre votre bien en viager !

Dominique Charrier

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