Viager occupé sans rente : définition & avantages

Viager occupé sans rente : Présentation du modèle d'investissement

C’est l’achat d’un bien immobilier occupé par le vendeur bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation et dont le prix est payé comptant sans versement d’une rente viagère. Dans ce cas, le bouquet a, bien entendu, la même valeur que le prix de vente du bien occupé.

Il est interdit au vendeur de louer le bien vendu car il ne vend pas la nue-propriété et il n’est pas usufruitier avec le droit de louer le bien à n’importe qui, même accord du nu-propriétaire (l’acquéreur).

L’acquéreur, quant à lui, réalise un achat minoré de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale qui compense largement la non perception de loyer. De plus, il peut contracter un emprunt bancaire pour réaliser son acquisition. Pour finir, Les frais de notaire sont calculés sur ce prix de vente minoré (économie de frais de notaire en proportion de 30 à 50 %).

Viager occupé sans rente : Pourquoi est-ce intéressant investir ?

Avantage 1 : Achat (coût ou prix de revient) minoré de 30% à 50% de la valeur vénale initiale qui compense largement la non perception de loyer imposable et de ce fait, les frais de notaire sont calculés sur ce prix de vente minoré (économie de frais de notaire en proportion de 30 à 50%)

Avantage 2 : Par rapport au viager libre acheté pour être loué ou à l’achat d’un bien locatif au comptant, l’acheteur n’a pas de problème de non-paiement de loyer, d’impôt sur les loyers ni de gestion locative car dans les faits, nous avons déduit du prix de vente et par avance les loyers que le vendeur vous devrait sur la durée de son espérance de vie.

Avantage 3 : l’acheteur peut revendre le bien avec une plus-value (+ ou – 80 % du prix de revient) dès la libération définitive du bien par le(s) vendeur(s).

Avantage 4 : les vendeurs se sentent toujours propriétaires et entretiennent parfaitement leur bien, à l’opposé des locataires qui peuvent être négligeant dans l’entretien du bien loué et ne pas payer le loyer.

Avantage 5 : L’acheteur d’un viager occupé sans rente peut financer son achat avec un prêt hypothécaire à l’opposé du bouquet d’un viager avec rente viagère qui doit être financé avec ses fonds propres sauf rares exceptions.

Avantage 6 : Le viager occupé est un « PARADIS FISCAL » car, à l’opposé des niches fiscales comme la Loi PINEL par exemple, le viager ne « bénéficie » d’aucun avantage fiscal pour l’investisseur. Celui-ci est donc protégé du rabotage actuel ou futur des avantages fiscaux des niches fiscales.

En un mot, la rentabilité nette de l’investissement en viager occupé avec ou sans rente, n’est liée à aucune loi fiscale et n’est donc pas la merci de la politique fiscale d’un gouvernement actuel ou futur.