Vaut-il Mieux Acheter en Viager Libre ou Viager Occupé ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en viager, vous allez être rapidement confronté à un autre choix : viager libre ou viager occupé ?

L’investissement immobilier en viager amène un vocabulaire nouveau qu’il est nécessaire de maîtriser : rente viagère, crédirentier (vendeur), droit d’usage et d’habitation, débirentier (acheteur), privilège du vendeur, clause résolutoire, nue propriété, usufruit…

Vous trouverez dans cet article une définition du viager libre et du viager occupé mais également les avantages et les inconvénients de l’un par rapport à l’autre. Alors à votre avis, quelle est la vente en viager la plus avantageuse pour l’acquéreur ? 

Qu’est-ce qu’un achat en viager ?

Pour emménager directement, il faudra opter pour un viager libre.

Avant de définir la vente libre et la vente occupée, attardons-nous sur la définition même d’une vente ou d’un achat en viager.

Le viager diffère des ventes immobilières traditionnelles car le vendeur reçoit un capital (le bouquet) pour la vente de sa maison en viager et/ou une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle (arrérages). Dans tous les cas, l’acheteur devient propriétaire en passant devant un notaire mais devra payer la rente jusqu’au décès du ou des vendeurs.

Le montant de la rente est fixé dans l’acte de vente en fonction de l’espérance de vie du vendeur (entre autres) et les mensualités sont indexées sur les variations du coût de la vie une fois par an. Le prix de vente d’un bien immobilier en viager dépend quant à lui de sa valeur réelle à l’instant T sur le marché immobilier ainsi que de la rentabilité locative en cas de viager occupé.

Viager libre : définition

Le viager libre comme son nom l’indique est libre de tout occupant : le vendeur délaisse son droit d’habitation au profit de l’acheteur.

Cela signifie que si vous achetez une maison individuelle en viager libre, vous accédez à la pleine propriété du bien dès la signature du contrat de vente. Vous pouvez alors décider de l’habiter ou de mettre le bien en gestion locative afin de payer la rente à vie du vendeur.

Il n’y a pas de démembrement du droit de propriété immobilière : tous les droits sont attribués à l’acheteur.

Le calcul de la rente se fait sur la valeur vénale totale du bien. Elle est ensuite fractionnée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de longévité selon les tables de mortalité.

Une formule attractive pour tous ceux n’ayant pas un revenu régulier et quelques économies de côté. Par exemple, si vous êtes auto-entrepreneur, vos revenus sont fluctuants. Contracter un prêt immobilier auprès des banques peut s’avérer compliqué. Choisir le viager libre, c’est vous assurer d’accéder à la propriété sans vous mettre dans le rouge.

Qu’est-ce que le viager occupé ?

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve son droit d’habitation. Il conserve la jouissance de son bien tout en touchant ses rentes viagères jusqu’à son décès mais il n’aura pas le droit de louer le bien immobilier vendu en viager.

A la signature de l’acte de vente immobilière, le droit d’habitation peut être étendu au conjoint dans le cadre d’un couple. Le patrimoine immobilier reviendra à l’acquéreur une fois les deux conjoints décédés.

Selon certaines clauses, le vendeur peut conserver également l’usufruit du bien en vendant la nue-propriété, c’est-à-dire qu’il peut mettre son bien en location. Cette solution est à parlementer entre l’acheteur et le vendeur car l’acquéreur pourrait rencontrer des difficultés au décès du vendeur pour faire quitter les lieux au locataire.

En viager occupé, l’entretien du bien incombe au locataire, c’est-à-dire au vendeur.

Alors viager libre ou viager occupé ?

Devenir propriétaire en achetant des biens immobiliers en viager a plusieurs avantages. L’investissement de départ est limité au seul bouquet, soit généralement un tiers du prix de la résidence principale. Pas besoin de contracter un prêt immobilier ! Vos économies suffisent.

Comme pour la vente d’un bien traditionnel, il faudra passer devant le notaire et s’acquitter des frais de notaire. En revanche, vous faites des économies de temps et d’argent en formalité administrative et en frais de constitution de dossier auprès des banques dans le cas d’un crédit immobilier.

Les avantages et les inconvénients du viager libre

Dans le cadre d’un viager libre, vous pouvez utiliser le bien dès la signature du contrat et le mettre en location ou l’habiter selon votre souhait. En revanche, le prix d’achat sera plus élevé. La totalité des charges reviendra directement à l’acheteur : grosses réparations, taxe foncière, taxe d’habitation et entretien général du bien.

Par ailleurs, les viagers libres ne courent pas les rues : moins de 10 % des transactions viagères, soit quelques milliers sur tout le territoire. Et c’est bien normal : les personnes âgées préfèrent occuper leur magnifique appartement ou maison jusqu’à leur décès plutôt que de devoir chercher une location.

L’achat d’un viager libre est en général une affaire d’opportunistes (dans le sens d’opportunités) dans un but d’investissement locatif et non de personnes voulant se loger.

Les avantages et les inconvénients du viager occupé

Un viager occupé n’est pas disponible de suite. L’acheteur devra patienter pour pouvoir y habiter ou le mettre en location. Il ne peut donc pas le prévoir comme résidence principale immédiate.

L’acquéreur est le propriétaire, la taxe foncière est à sa charge directement ainsi que les gros travaux (toiture, ravalement de façade, murs porteurs…). En revanche, la taxe d’habitation et l’entretien du bien incombent au vendeur qui demeure le locataire.

A l’achat, le viager occupé est plus intéressant puisque le bien bénéficie d’une décote de son prix de 40 à 60 % en règle générale.

Récapitulatif des avantages et inconvénients viager libre et viager occupé

Viager libreViager occupé
Les plusDisponible de suite à l’habitation ou la locationExcellent placement immobilier sans les risques et soucis de la location

Moins cher à l’achat grâce à une décote de 40 à 60 %

Pas de taxe d’habitation à payer et l’assurance de récupérer un bien entretenu

Les moinsDifficile à trouver

Prix d’achat plus élevé : pas de décote

Pas disponible de suite pour l’acheteur

L’avis de l’Institut National du Viager

Viager libre ou viager occupé, les deux formules possèdent leurs avantages et leurs inconvénients.

  • Si vous souhaitez accéder à la propriété et posséder votre résidence, mieux vaut opter pour le viager libre, sachant que ce type de viager est rare,
  • Si vous avez quelques économies et que vous avez des revenus réguliers, le viager libre s’impose,
  • Si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier sans avoir les soucis de la location (loyers impayés, dégradation de logement, etc.) et d’acheter dans le cadre d’un Investissement Socialement Responsable (ISR), le viager occupé est préconisé,
  • Si vous voulez faire une bonne affaire, mieux vaut choisir le viager occupé qui coûte moins cher à l’achat grâce à la décote, 
  • Un dernier conseil pour l’investisseur en viager occupé, il est préférable d’investir dans plusieurs petits viagers occupés que dans un seul. Grâce à cette astuce vous divisez fortement le risque d’une rente payée longtemps. 

Chaque situation est unique, aussi est-il conseillé de faire appel à un spécialiste du viager qui possède un savoir-faire et une expérience acquis sur plusieurs dizaines d’années et qui saura vous guider vers la meilleure solution pour vous de manière personnalisée. Contactez-nous ! 

Dominique Charrier

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