Qu’est-ce que le Viager Libre-Loué ?

Vous possédez un bien immobilier locatif et vous avez plus de 60 ans ? Vendez en viager libre-loué ! Si la pierre est un excellent placement, après 60 ans, mieux vaut privilégier des actifs moins chronophages, moins prises de tête, moins complexes et surtout moins taxés.

Définition du viager libre-loué

Vous avez plus de 60 ans et possédez des biens loués ? Libérez-vous de la gestion locative en gagnant de l’argent peu imposé !

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur paie le bouquet au vendeur (somme payée comptant au vendeur le jour de la signature de l’acte notarié de vente). Le montant du bouquet se calcule en fonction des besoins du vendeur et il n’y a aucune règle en la matière sauf à se rappeler que le bouquet et les frais (notaire et agence) ne peuvent pas être financés par un prêt hypothécaire classique d’où la difficulté de trouver un acquéreur solvable en vendant un viager. Ensuite, l’acquéreur devra s’acquitter d’une rente mensuelle, trimestrielle ou d’une rente annuelle, appelée arrérages.

Le montant de la rente à vie est généralement indexé annuellement sur la variation de l’indice du coût de la vie publiée par l’INSEE et elle peut être éventuellement réversible sur la tête d’un tiers (conjoint, compagne, parent, ami etc…). Le calcul du montant du bouquet et de la rente est effectué au moment de la mise en vente en fonction de l’âge du ou des vendeurs appelés ici crédirentier ou crédirentière. Les montants du bouquet et de la rente viagère peuvent être négociés par l’acquéreur en particulier en fonction de l’état du bien vendu, de sa rentabilité et de la qualité des locataires.

Pour information, il est bon de rappeler aux vendeurs potentiels que la vente en viager est un marché de niche avec quatre vendeurs pour un acquéreur et qu’il n’est pas rare que la vente effective se réalise après plusieurs mois de publicité mais avec peu de visites.

Le viager libre-loué ressemble en tout point au viager libre :

• Dans son aspect juridique mais avec une différence notable pour l’acquéreur : il ne peut habiter le bien immobilier vendu mais doit reprendre à sa charge le bail signé entre le vendeur et le locataire dans son intégrité. Il perçoit alors les loyers à la place du crédirentier à partir de la vente en viager libre-loué. Ici, le locataire continuera à payer la taxe d’habitation et des ordures ménagères, devra rembourser à l’acquéreur les charges locatives dites aussi récupérables dans une copropriété et entretenir le bien en effectuant les petites réparations.

Deux décrets régissent les rapports entre l’acquéreur qui devient bailleur et le locataire restant dans les lieux.

• Dans son aspect financier, le montant du bouquet et la rente sont calculés sur la valeur libre du bien vendu mais éventuellement avec une petite décote de l’ordre de 10 % qui s’explique par le fait que l’acquéreur perd un droit important qui est le droit d’habiter ce bien.

Le viager libre s’oppose au viager occupé par sa jouissance ou non du bien immobilier. En viager occupé, le vendeur occupe son bien en « bon père de famille ». Il jouit d’un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès mais ne peut pas le mettre en location comme un usufruitier. La propriété immobilière subit une sorte de démembrement et l’acquéreur ne possède qu’un droit de propriété, ou plutôt de possession du bien sans en avoir la jouissance. Le vendeur d’un viager occupé devient un occupant avec titre et continue de payer les charges locatives et impôts locaux d’un locataire (taxe d’ordures ménagères et taxe d’habitation).

En viager libre, le bien est libre de tout occupant et l’acheteur peut l’habiter ou le mettre en location. Il acquiert la pleine propriété dès la signature du contrat de vente et doit à ce titre payer l’impôt foncier, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe d’habitation.

En viager libre comme en viager libre-loué, le nouveau propriétaire doit s’acquitter des gros travaux, en particulier des murs et du toit, et payer l’impôt foncier ainsi que les impôts liés aux revenus fonciers perçus que sont les loyers.

Pour un viager libre-loué, un seul paramètre change : le viager libre possède déjà un locataire. Le nouveau propriétaire ne pourra pas occuper le bien mais bénéficiera des loyers sans avoir à chercher un locataire pour son bien nouvellement acquis.

Pourquoi vendre en viager libre-loué ?

Le viager est une solution éthique et un échange gagnant-gagnant quel que soit sa forme.

Aujourd’hui, les personnes âgées sont majoritairement propriétaires : 70 % des personnes âgées de plus de 75 ans sont propriétaires de leur logement contre 60 % du reste de la population (selon l’Insee).

On estime également que 6 % des personnes âgées sont propriétaires de biens immobiliers locatifs en plus de leur résidence principale. La majorité de ces propriétaires sont de petits propriétaires. Il ne faut pas confondre Domofrance bordelais ou le Groupe 3F propriétaires, possédant des dizaines de milliers d’appartements locatifs dans la région parisienne, et le propriétaire qui a un appartement en location lui permettant d’améliorer ses revenus grâce aux loyers perçus.

Mais la loi ALUR de Madame Duflot ne fait pas la différence entre ces deux types de bailleurs qui n’ont comme similitude apparente, que le fait de percevoir des loyers en mettant à disposition d’un locataire un appartement ou une maison.

La loi ALUR donne davantage de droits au locataire qu’au propriétaire et les petits propriétaires peuvent se sentir lésés et peu protégés en cas de manquement au paiement des loyers et/ou en cas de dégradation du bien. Cette situation inquiète de plus en plus les bailleurs âgés qui n’ont plus ni l’énergie ni la foi de continuer à gérer des situations de plus en plus complexes à dénouer, la loi étant favorable au locataire même de mauvaise foi.

• Avant la loi ALUR, les propriétaires pouvaient appliquer une pénalité en cas de retard de loyer. Cette pratique est désormais interdite pour tous les contrats signés depuis le 27 mars 2014. Si elle est quand même prévue dans le contrat de location, une clause pénale de ce type est sans effet.
• Les délais de prescription en matière de loyers impayés ou des charges ont été réduits de 5 ans à 3 ans. Le délai passe même à un an concernant la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers).
• Le délai de restitution du dépôt de garantie lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée est passé de deux mois à un mois. Le propriétaire s’expose à une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

La gestion locative est une charge lourde et fatigante pour des propriétaires de 70 ou 75 ans. De plus, l’imposition au niveau des locations est élevée et les propriétaires doivent payer la CSG sur les loyers.

La société de gestion n’est pas la solution idéale. Cela revient cher : entre 7 à 10 % sur le montant des loyers et peu de propriétaires âgés connaissent et utilisent les nouvelles starts-up de gestion locative.

Quand on a 70-75 ans, on en a assez de la gestion locative.

La solution : vendre en viager libre-loué, solution peu connue et peu usitée mais ayant de nombreux avantages pour le vendeur.

Choisir le viager libre-loué, c’est obtenir de nombreux avantages :

• Plus de gestion locative : pas de retard de paiement, pas de dégradation du bien à gérer, pas de recherche de nouveau locataire, pas de bail à refaire, pas de caution à rendre…
• La récupération d’une rente viagère souvent plus élevée que le montant des loyers jusqu’alors perçus,
• Une rente viagère indexée sur les variations de l’indice du coût de la vie publiée par l’INSEE, indexation moins politique que l’IRL (Indice de Référence des Loyers),
• Une imposition réduite à vie sur la rente perçue : 40 % à déclarer entre 60 et 70 ans puis seulement 30 % après 70 ans,
• Une forte protection des vendeurs : dès le premier défaut de paiement de la rente par l’acheteur, il est possible de faire annuler la vente grâce à la clause résolutoire. Le vendeur récupère alors la pleine propriété de son bien sans devoir reverser les rentes perçues dans la majorité des cas.

Le vendeur en viager libre-loué se dégage du temps et de l’argent supplémentaire en plus de s’épargner les soucis liés à la gestion locative.

Quels sont les avantages du viager libre-loué pour l’acquéreur ?

Un jeune acheteur est plus à même de gérer une location.

La vente en viager libre-loué est un échange gagnant-gagnant.

Les acquéreurs peuvent investir pour se constituer un patrimoine immobilier. Le loyer perçu paie une partie de la rente versée au vendeur (crédirentier).

L’acquéreur (débirentier), plus jeune, est plus à même de gérer un appartement en location et de se faire aider par des starts-up de gestion locative comme Insitio, moins chères que les administrateurs de biens qui sont en général d’énormes sociétés nationales et impersonnelles.

Pour nous, le viager et en particulier le viager libre-loué, est le financement de la retraite immédiate des vendeurs et de la retraite future des acquéreurs.

Cette transaction intergénérationnelle est pleinement une opération gagnant-gagnant dans le cadre d’un investissement socialement responsable et solidaire.   

Vous avez des biens immobiliers en location, plus de 60 ans et vous aimeriez vous débarrasser de cette charge tout en gagnant de l’argent peu imposé ? Contactez-nous pour vendre en viager libre-loué !