C’est une question légitime souvent posée à l’Institut National du Viager par les vendeurs : que paie le vendeur lorsqu’il vend son bien immobilier en viager ?
Vente en viager et impôts sont intimement liés et l’imposition future du vendeur doit être prise en compte dans le prix de vente de la maison ou de l’appartement en viager.
Vente en viager et impôts : au moment de la vente
Taxe foncière et gros travaux sont payés par les acquéreurs. Mais qu’en est-il des impôts sur la rente ?
La vente d’une maison en viager est une vente immobilière un peu particulière. Le contrat de vente stipule les engagements du crédirentier (le vendeur) et du débirentier (l’acquéreur) mais il n’y a pas de précision sur les impôts que devra payer le vendeur.
Les frais de notaire et impôts à la vente
Le vendeur n’a aucun impôt à payer sur la vente de son bien immobilier en viager occupé ou libre, l’acquéreur payant les frais « dits » de notaire dans lesquels sont inclus différents impôts qui s’élèvent à plus de 80 % de cette somme.
L’impôt sur la plus-value
Celui-ci, s’il est dû, sera prélevé sur le bouquet par le notaire lors de la vente, il suffit :
- D’indiquer que si le bien vendu est la résidence principale du vendeur ou sa propriété depuis plus de 30 ans, le vendeur est exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière,
- De récupérer sur le site des impôts, le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière. Bien indiquer que la plus-value et donc l’impôt sont calculés sur le prix de vente net de frais d’agence et de frais liés directement à la vente (géomètre et diagnostics techniques par exemple), le prix de vente étant le prix déclaré dans l’acte de vente. Soit pour le viager occupé un prix minoré de la moins-value d’occupation qu’on appelle le droit d’usage et d’habitation. Cette minoration du prix doit être calculée avec savoir-faire et précaution par un expert en viager.
Ainsi, si vous êtes propriétaire de votre bien depuis plus de 30 ans et que l’expert immobilier en viager fait correctement son travail, vous n’aurez aucun impôt à payer à la signature de l’acte de vente.
Vente en viager et impôts : L’imposition au cours de la perception de la rente (jusqu’au décès du vendeur)
Dans le cas du versement d’une rente mensuelle, trimestrielle ou rente annuelle (arrérages), le bénéficiaire d’une rente devra déclarer ce complément de revenus et sera imposable sur cette rente versée.
Vente en viager et impôts sont étroitement liés.
L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP)
Les rentes viagères à titre onéreux versées en contrepartie de la vente d’un logement ou de la nue-propriété de biens immobiliers sont soumises à l’impôt sur le revenu mais seulement pour une partie de leur montant.
La fraction imposable dépend de votre âge au premier versement de la rente et non au moment de la signature de l’acte notarié définitif. Cette fraction imposable est fixée pour toute votre vie. Le montant total de la rente évolue chaque année en fonction de l’indice du coût de la vie mais la fraction imposable est fixée définitivement.
Bon à savoir : Vous ne pourrez pas déduire les frais supportés dans l’année ni percevoir l’abattement forfaitaire de 10 %.
La fraction imposable est fixée forfaitairement par l’article 158-6 du Code Général des Impôts à :
- 70 % si vous avez moins de 50 ans au moment de la vente,
- 50 % si vous avez entre 50 et 59 ans,
- 40 % si vous avez entre 60 et 69 ans,
- 30 % si vous êtes âgé de 70 ans et plus.
Si le viager est sur deux têtes et entre époux, la fraction imposable de la rente est calculée en fonction de l’âge du plus vieux des époux au moment de la première rente perçue.
Comment déclarer ?
Renseignez le montant brut de vos rentes viagères à titre onéreux perçues l’année précédente sur votre déclaration de revenus, cases 1AW à 1DW. Indiquez le total perçu et l’administration fiscale se chargera de calculer leur fraction imposable.
Exemple :
Monsieur Durand perçoit une rente mensuelle de 980 €/mois, ce qui revient à une rente annuelle de 11 760 € (980 x 12).
Comme il était âgé de plus de 70 ans à la perception de la première mensualité, la fraction imposable n’est que de 30 % de la rente perçue, soit 3 528 € (11 760 x 30 %). C’est comme s’il ajoutait 3 528 € à ses revenus actuels. Cela revient à dire que dans le cas de Monsieur Durand, l’abattement fiscal est de 70 %.
De plus, il devra également s’acquitter des prélèvements sociaux (CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 %, prélèvement de solidarité à 7,5 % en juillet 2019) sur ces 3 528 € soit : 17,2 % x 3 528 € = 606,81 €. Attention ces prélèvements sociaux sont susceptibles d’être modifiés chaque année avec la loi de finances.
Bon à savoir :
- Dans le cas de la vente en viager occupé sans rente, le vendeur échappe à l’impôt sur la rente !
- En cas de vente de sa résidence principale ou d’un bien dont le vendeur est propriétaire depuis plus de 30 ans, le bouquet est net d’impôt sur le revenu et sur la plus-value.
Le calcul de vos impôts dépend de votre âge au moment du versement de la première rente viagère.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
En cas de vente de votre résidence principale, une première décote de 30 % forfaitaire est effectuée sur le prix de vente (prix sur lequel l’acquéreur paie les frais « dits » de notaire).
Dans le cas où vous avez vendu à un tiers (autre qu’à un de vos héritiers, un donataire ou une personne interposée) la nue-propriété de votre bien immobilier et que vous n’avez conservé que l’usufruit (jouissance d’un bien dont on n’a pas la pleine propriété), l’usufruit et la nue-propriété sont à déclarer séparément par l’usufruitier (vous) et le nue-propriétaire (acquéreur) selon le barème suivant :
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Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
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Moins de 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
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Moins de 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
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Moins de 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
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Moins de 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
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Moins de 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
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Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Bon à savoir : Le même calcul est effectué en cas de vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH).
Précisions : s’agissant de la valeur du logement occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, la valeur vénale réelle du bien est à déclarer, déduction faite d’un abattement de 30 %. (source : Direction Générale des Finances Publiques)
Pour plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du viager. Contactez Dominique Charrier !