Oubliez vos Préjugés sur le Viager !

Les préjugés sur le viager ont la vie dure !

Philippe a 50 ans. Il aimerait bien préparer sa retraite et a entendu parler du viager, une solution d’investissement immobilier qui lui permettrait d’acquérir du patrimoine sans avoir recours au crédit. 

Pourtant, Philippe hésite…

Le souvenir du film Le Viager, dans lequel Michel Serrault vit jusqu’à l’âge de 100 ans alors que la famille d’acheteurs est décimée, est encore vivace dans son esprit. Il l’a trouvé glauque et a peur de devoir attendre la mort de son vendeur en viager. Pas très éthique dans son esprit…

Mais ce qui alimente les idées préconçues, c’est bien souvent la méconnaissance du sujet.

Cependant, avec le vieillissement de la population française, la baisse des pensions de retraites (- 400 € estimés en 2020 pour les retraités) et les défis économiques de la France, le viager s’avère être la solution idéale pour assurer un complément de revenus aux retraités et permettre à l’investisseur de préparer sa propre retraite !

Oubliez vos préjugés sur le viager !

Laissez les préjugés sur le viager aux cinéastes…

Préjugés sur le viager n°1 : “C’est un pari sur la mort”

Permettre à des personnes âgées de mieux vivre leur retraite, vous trouvez ça glauque ? C’est en tout cas ce que pensent 23 % des Français qui trouvent la pratique immorale.

Pourtant, le viager est fortement plébiscité par les personnes âgées. Chaque année, 25 000 biens immobiliers sont mis en vente en viager pour seulement 5 000 ventes conclues…

Le viager est au contraire éthique.

Il permet aux seniors de profiter de leur patrimoine et de mieux vivre leur retraite en ayant des revenus complémentaires. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut rester chez lui jusqu’à son décès. Quand on sait que 77 % des plus de 65 ans sont favorables au maintien à leur domicile (source : enquête menée par Orpi en 2015), il y a de quoi réfléchir sérieusement à la question du viager immobilier.

Idée reçue n°2 : “On ne sait pas vraiment combien ça va coûter”

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager, ça fait peur.

72 % des Français ne sont pas prêts à franchir le pas et 39 % estiment que le risque financier est trop important (source : enquête Yougov de 2017). Il y a un risque de surpayer en cas de longévité comme face à une Jeanne Calment ou à un Michel Serrault du film Le Viager.

Effectivement, le décès du vendeur est un événement aléatoire dans un achat en viager. Avec l’allongement de l’espérance de vie, c’est un aléa à prendre en compte avant d’acheter en viager.

Le conseil de Dominique Charrier : acheter un bien à un vendeur ayant entre 75 et 85 ans.

A l’achat du viager, l’acquéreur bénéficie d’un prix décoté en fonction de la valeur d’occupation (de 30 % à 50 %). Le montant de l’investissement est déterminé en amont de la vente et s’il s’agit d’un viager sans rente, l’acheteur n’aura pas à verser une rente mensuelle.

Si l’acquisition est un viager avec rente, les rentes mensuelles sont définies en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

Par exemple :

  • Valeur vénale du bien 1 000 000 €,
  • Age du crédirentier : 80 ans (femme),
  • Abattement d’occupation : 40%,
  • Valeur occupée fiscale : 600 000 €,
  • Bouquet : 200 000 €,
  • Capital à mettre en rente : 400 000 €,
  • Espérance de vie pour une femme de 80 ans : 9 ans,
  • Montant mensuel de la rente : 3 600 €,
  • Frais notariés calculés sur la valeur occupée : 60 000 €.

*source : Legasse Viager

Le montant de la rente viagère est réévalué chaque année en fonction d’un index décidé au moment de l’achat. Il correspond généralement à l’indice des prix à la consommation ou à l’indice du coût de la construction.

Le tout est d’être accompagné dans le calcul pour ne pas avoir de surprise et choisir la meilleure option pour les deux parties !

Préjugé sur le viager n°3 : “Le viager, une histoire de vieux !”

Non, le viager n’est pas une histoire de vieux. En réalité, l’acheteur doit être plus jeune que le vendeur, généralement d’une génération afin de pouvoir jouir de son achat à moyen terme.

L’achat en viager permet à un senior de mieux vivre sa retraite grâce à l’apport de capital d’une personne plus jeune.

Le viager n’est pas une histoire de vieux, mais une histoire de solidarité qui concerne aussi bien les jeunes générations que les plus anciennes !

Dominique Charrier peut également vous accompagner dans la vente à terme.

Idée préconçue sur le viager n°4 : “Acheter en viager, c’est payer plus d’impôts”

Les préjugés sur le viager expliqués par Dominique Charrier.

Le film avec Michel Serrault enterrant toute la famille de ses acheteurs a donné mauvaise presse au viager ! (source : Mary Evans Picture Library)

Si le débirentier (acheteur) doit s’exonérer de la taxe foncière et des travaux de gros oeuvres du bien, il a l’avantage de ne pas payer de taux d’intérêts à la banque puisqu’il ne contracte pas de crédit. C’est en quelque sorte le vendeur qui “prête” à l’acheteur sans intérêts.

De plus, l’acquéreur devient directement propriétaire du bien. Ce qui signifie qu’il peut le revendre à tout moment et bénéficier d’une rentabilité de 4 à 7 %, en fonction de la zone géographique. C’est quand même plus sympa que les 0,75 % du Livret A !

Le régime fiscal est aussi très intéressant puisqu’une partie non négligeable de la plus-value est exonérée d’impôts. Et comme il n’est pas soumis à la carotte fiscale, les avantages du viager sont pérennes.

De plus, dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur évite les désagréments et les frais liés à la gestion locative.

Découvrez également l’option du viager libre loué.

Préjugé sur le viager n°5 : “C’est pour les gens qui n’ont pas d’enfants”

Le viager n’est pas réservé aux gens sans enfants !

Pour le vendeur, c’est une manière de récupérer de l’argent de son vivant. Et s’il ne transmet pas de patrimoine immobilier à ses héritiers, il peut leur transmettre de son vivant, jusqu’à 100 000 € en franchise de droits de succession.

Un montant non négligeable qui permet à ses enfants de toucher un réel héritage.

Alors, laissez tomber vos préjugés sur le viager et lancez-vous ! Nous vous accompagnons dans votre achat ou votre vente en viager. Contactez Dominique Charrier !

Dominique Charrier

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