Nue-propriété ou Viager : Quelle Option Choisir ?

Nue propriété ou viager : deux façons d’investir dans la pierre et de se constituer un patrimoine immobilier dont la jouissance du logement n’est pas immédiate.

Néanmoins, il existe de nombreuses différences entre les deux opérations. Découvrez l’investissement le plus intéressant entre les deux.

Comment se découpe la propriété en droit français ?

La propriété peut se scinder en trois parties distinctes.

Dans le droit français, la pleine propriété d’un bien immobilier peut être découpée en trois éléments distincts. C’est ce qu’on appelle le démembrement du droit de propriété :

• L’usus c’est-à-dire l’usage correspondant au droit d’utiliser le bien pour l’occuper,
• Le fructus, c’est-à-dire les fruits correspondant au droit de percevoir les avantages du bien, en général des loyers,
• L’abusus, c’est-à-dire la nue-propriété du bien correspondant à la possession des murs. 

Les deux premiers droits joints se nomment l’usufruit.

Vous pouvez donc disposer de la pleine propriété (usus, fructus et abusus), de l’usufruit (usus et fructus) ou de la nue-propriété (abusus).

Définition nue-propriété

Gain possible avec un achat en nue-propriété. (source : Expert et Finance)

Si vous êtes nu-propriétaire, vous possédez un bien mais ne pouvez pas en jouir. Vous ne pouvez pas l’occuper, le louer ou percevoir les loyers du bien. Vous ne détenez que les murs.

L’usufruit est détenu par le vendeur pour une durée viagère ou d’un nombre d’années défini en fonction du contrat de vente signé.

Durant cette période, l’usufruitier s’occupe de la gestion du logement, de son entretien et de sa location le cas échéant. Pour l’acquéreur, c’est un moyen d’obtenir un bien à moindre coût : généralement, une nue-propriété bénéficie d’une décote de 30 à 60 % en fonction de l’âge de l’usufruitier.

De plus, en devenant nue-propriétaire, vous ne devez rien payer : ni taxe d’habitation, ni taxe foncière, ni travaux d’entretien (à part les grosses réparations) et ceci conformément aux articles 605 et 606 du code civil. Vous ne paierez pas non plus davantage d’impôts sur le revenu puisque vous ne percevez aucun revenu locatif.

Au décès de l’usufruitier ou au terme de l’usufruit temporaire, l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien automatiquement à sa valeur vénale et sans frais de notaire ni droits de mutation. Il pourra alors le louer, l’occuper ou le revendre.

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager revient sur le devant de la scène !

Le viager immobilier est une autre manière d’investir à moindre coût. Il existe plusieurs formes de viager :

• Le viager libre : le prix est payé en partie ou en totalité au comptant (le bouquet) à la signature de l’acte de vente. S’il est payé en partie, l’autre partie est payée par une rente viagère mensuelle. Ici, le débirentier (acheteur) peut occuper le bien ou le mettre en location. Le crédirentier doit quitter les lieux et ne bénéficie plus du droit de l’habiter ni de le louer pour percevoir un loyer,
• Le viager occupé : c’est la forme la plus courante de viager soit environ 95 % du marché du viager. Le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès sans pouvoir louer ledit bien, s’occupant de son entretien et payant la taxe d’habitation. L’acheteur est redevable de la taxe foncière et des gros travaux. On distingue deux types de viager occupé :
  • Le viager occupé avec rente : le débirentier verse un bouquet à l’achat (à fixer en fonction des besoins du vendeur) puis verse une rente en général appelée aussi arrérages, jusqu’au décès du vendeur,
  • Le viager occupé sans rente : au contraire ici, l’acheteur verse la totalité du prix de vente du bien au vendeur à la signature, le vendeur conservant son droit d’usage et d’habitation.

Les biens en viager occupé bénéficient d’une décote de 30 à 60 % en fonction de l’espérance de vie du vendeur donc de son âge en comparaison aux prix du marché immobilier. En quelques sorte, il est déduit de ce prix, une sorte de loyer fictif calculé sur cette espérance de vie.

Nue-propriété ou viager ?

Avant d’aborder l’achat de la nue-propriété classique, il nous semble honnête de valoriser cette forme d’investissement dans un cadre fiscalement unique qui est : la nue-propriété adossée à un usufruit locatif social (ULS).

Celui-ci permet au nu-propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux exceptionnels. Dans ce cas, l’usufruit n’est pas laissé à un individu mais appartient à un bailleur social qui perçoit alors les loyers et s’occupe de l’entretien des biens immobiliers.

Pas de taxe d’habitation, pas de taxe foncière, pas d’augmentation de vos impôts, pas d’IFI, la nue-propriété adossée à un usufruit locatif social est conseillée pour les personnes subissant une forte pression fiscale.

Un conseil : le choix de la situation du bien acquis dans ce type d’investissement est essentiel si le nu-propriétaire souhaite revendre son bien après extinction de l’usufruit (entre 15 et 18 ans en général). Nous sommes ici, comme dans un achat sous la loi PINEL, dans le cadre d’un achat d’un produit financier sur un support immobilier.

Cependant, en dehors de cette configuration, nous vous déconseillons d’acheter un bien en nue-propriété pour deux raisons principales.

D’abord, l’usufruitier peut louer à n’importe qui sans obtenir l’accord du nu-propriétaire. Dans le cas d’un bailleur social bien défini, aucun problème. En revanche, si une personne âgée décide de mettre son bien en location, vous pouvez rencontrer des difficultés à son décès pour récupérer le bien.

Ensuite, les frais de notaire sont définis selon l’article 669 du code général des impôts. Le taux est le même pour une femme de 72 ans que pour un homme de 81 ans alors qu’ils n’ont pas la même espérance de vie. 

Pour ces deux raisons, mieux vaut vous tourner vers l’investissement en viager occupé.

Le vendeur n’a pas le droit de mettre le bien en location, lui seul peut l’occuper jusqu’à son décès et il vous remettra les clés moyennant une indemnité pour libération anticipée correspondant à une augmentation de la rente de l’ordre de 30 %. Dans ce cas, le propriétaire peut louer le bien et percevoir un loyer équivalent ou proche de la rente revalorisée.

De plus, l’achat d’un viager occupé bénéficie de frais de notaire minorés (de 30 à 60 % du prix de vente libre du bien) ; cela dépend de l’âge du vendeur à la signature de la vente.

Vous souhaitez acheter un viager ? Nous vous conseillons et nous vous aidons à trouver le bien correspondant le plus à votre demande. Contactez Dominique Charrier !