Se réconcilier avec le viager : Le viager immobilier

Le viager immobilier est un excellent moyen d’aider au financement de la dépendance des personnes âgées. Cet outil permet aux seniors de transformer leur patrimoine en liquidités et de subvenir ainsi à leur perte d’autonomie.

PAR THIERRY SERROUYA

Le viager immobilier : interview de notre expert en viager depuis 1977

Pour faire face aux dépenses exorbitantes de la dépendance (travaux d’aménagement, maintien à domicile, placement en institut spécialisé…) et éviter de devenir une charge pour leurs descendants, les seniors propriétaires de leur logement peuvent envisager le viager immobilier comme une réelle solution, qui présente un certain nombre d’atouts.

Le viager est une vente immobilière classique et finalisée par un acte notarial.

Il convient donc de définir un prix de cession. Pour un viager occupé – le vendeur reste dans son logement -, le prix est égal à la valeur vénale du bien moins la valeur du droit d’usage puisque l’acquéreur n’en a pas la jouissance. Cette décote peut représenter 40 % pour une personne âgée de 75 ans et chuter à 30 % si celle-ci a 90 ans. Quant au viager libre, le prix correspond à la seule valeur vénale.

Dans les faits, l’acheteur, appelé « débirentier », peut verser au vendeur, le « crédirentier », une partie au comptant à la signature. C’est le « bouquet », égal à environ 30 % du prix du bien pour un viager occupé. Le solde est converti en rente viagère dont le montant dépend du sexe, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.

Pour le crédirentier, céder son logement en viager lui procure un triple avantage :

1. Premièrement, cela lui permet de prolonger son maintien à domicile,
2. Deuxièmement, le vendeur touche un bouquet qui peut servir aux travaux d’aménagement du logement. Ces derniers s’élèvent jusqu’à 24 000 euros en moyenne pour une personne à mobilité réduite,
3. Troisièmement, il perçoit jusqu’à son décès une somme régulière lui permettant de couvrir les frais liés à la dépendance.

Le viager immobilier : explication de la rente viagère

A noter que le montant de la rente viagère augmente en cas de libération anticipée du logement. Surtout, celle-ci permet de ne pas demander à ses enfants ou petits-enfants de mettre la main à la poche.

Du côté du débirentier, « acheter en viager, c’est rendre service au senior par un acte éthique et solidaire tout en réalisant un bon placement immobilier», estime Dominique Charrier. C’est en effet le cas, le prix du bien acquis étant bien inférieur au prix de marché puisque minoré d’une somme pouvant aller jusqu’à 50 % de la valeur vénale.

De plus, l’acheteur n’a pas les contraintes de la location et de l’imposition des revenus fonciers.

Il est donc possible de se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais, sans recourir à l’emprunt. Un placement qui peut s’apprécier avec le temps alors que les rentes progressent au rythme du coût de la vie. Et ainsi commencer à préparer financièrement sa retraite.

Le viager comme alternative de financement pour les seniors.

Tous les éléments semblent réunis pour que le viager décolle. Eh bien, pas vraiment !

Avec environ 5 000 transactions par an, cela reste un micromarché. Si réduit qu’il ne fait même pas l’objet d’un suivi statistique. On enregistre toutefois une augmentation sensible du nombre de mises en vente, de l’ordre de 20 % à 30 %. Mais il y aurait seulement un acheteur pour deux vendeurs. Si le viager immobilier est boudé, c’est en partie pour son échéance funèbre, son pari sur le décès.

Et pour les vendeurs, c’est l’impression de liquider le patrimoine familial, de déshériter ses enfants. Sur ce point, s’il s’agit de la vente d’une résidence principale, le bouquet n’est pas imposable et peut faire l’objet d’une donation. Enfin, le délai pour conclure une transaction peut aller jusqu’à deux ans, ce qui est trop long.

Pour booster ce système, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) va lancer un fonds agréé par l’AMF qui se portera acquéreur des biens vendus en viager.

Poussé par Henri Emmanuelli, député et président de la commission de surveillance de la CDC, ce fonds sera doté de 100 millions d’euros, réservé aux investisseurs institutionnels. Et sa gestion devrait être confiée au groupe Renée Costes et à La Française AM. Le risque de longévité sera mutualisé par l’achat de centaines de biens, revendus au décès de l’occupant, et les plus-values reversées aux investisseurs.

Le projet sera d’abord testé en région parisienne et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, soit là où se font principalement les ventes en viager. En espérant que l’initiative de la CDC couvre, à terme, l’ensemble du territoire.

Article paru dans le Nouvel Obs N°2586 du 29 Mai 2014

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