Vaut-il Mieux Investir en Viager Occupé ou Avec la Loi Pinel ?

Pour devenir propriétaire, vous avez plusieurs possibilités. Acheter un bien immobilier pour vous, acheter un logement pour le mettre en location meublée ou non meublée ou encore acheter en viager.

Ces dernières années, des lois d’exonération fiscale ont vu le jour et se sont succédé. Leur but ? Aider à l’achat d’un bien immobilier destiné à la location.

Mais alors vaut-il mieux investir en viager occupé ou par l’intermédiaire de la loi Pinel ?

Retour sur les caractéristiques des lois Scellier, Duflot et Pinel pour mieux comparer la dernière en date avec l’achat viager.

Retour sur les différentes lois de réductions d’impôt sur l’achat immobilier

Avec les lois de réduction d’impôt à l’achat, vous devez obligatoirement faire de l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que la loi Scellier ?

La loi Scellier est entrée en vigueur le 1er janvier 2012 et a été abandonnée le 31 décembre de la même année.

Elle prévoyait une réduction d’impôts de 21 à 22 % pour des transactions immobilières plafonnées à 300 000 €.

Plusieurs conditions s’appliquaient pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation :

  • Louer le bien en nue-propriété (non-meublé) pendant 9 ans minimum,
  • La location devait être la résidence principale du loueur,
  • Acheter un appartement ou acheter une maison neuve ou en état futur d’achèvement et dans une zone géographique définie par un déséquilibre entre offre et demande,
  • Les loyers étaient plafonnés avec un objectif social,
  • La location devait débuter dans les 12 mois après l’acquisition du bien,
  • Interdiction de louer à un membre de sa famille,
  • Le bien devait avoir une performance énergétique conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2005. 

L’avantage fiscal était intéressant à condition de conserver le bien en location pendant 15 ans au minimum.

Les caractéristiques de la loi Duflot

En janvier 2013, la loi Duflot est venue remplacer la loi Scellier. Les conditions restent similaires avec une acquisition d’un bien neuf à mettre en location pendant 9 ans minimum.

Le bien ne devait pas être meublé, être la résidence principale du loueur et être mis en location dans les 12 mois suivants l’achat. Il était toujours interdit de louer à un membre de sa famille. Seuls des biens appartenant à une zone géographique établie pouvaient prétendre à la loi Duflot et la performance énergétique devait répondre aux mêmes règles qu’avec la loi Scellier.

L’objectif social était également conservé avec un plafonnement des loyers.

Qu’est-ce qui changeait alors ?

La réduction fiscale n’était plus que de 18 % pour les achats en France et de 29 % pour les acquisitions à l’étranger. Il était possible d’acquérir deux biens la même année à condition de ne pas dépasser les 300 000 € d’investissement ou 5 500 € le m2.

La loi a pris fin le 31 août 2014.

Que garantit l’actuelle loi Pinel ?

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel est entrée en vigueur. Elle ne devait durer que jusqu’au 31 décembre 2017 mais a été prolongée dès le 1er janvier 2018 pour une durée de 4 ans, jusqu’au 31 décembre 2021.

Par ailleurs, la loi Alur est venue renforcer le contrôle des loyers, notamment dans les zones tendues, dans le même temps.

Pour ce qui est de la loi Pinel, elle est très similaire aux deux lois précédentes sur la fiscalité pour investir dans l’immobilier à destination de la location mis à part deux éléments actualisés :

  • Il est possible de moduler la durée de location pour 6, 9 ou 12 ans. Bien sûr, la réduction d’impôts dépend de la durée de location du patrimoine immobilier. Pour une durée de 6 ans, vous bénéficiez de 12 % de réduction d’impôt, pour 9 ans, cela passe à 18 % et pour 12 ans, vous obtenez 21 % de réduction,
  • Vous avez la possibilité avec la loi Pinel de louer à un membre de votre famille à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal.

Pourquoi investir en viager occupé est la meilleure solution ?

Devenir le nouveau propriétaire d’un viager permet d’assurer des revenus complémentaires aux retraités.

Accéder à la propriété via le viager immobilier peut être une bonne solution pour éviter les risques financiers liés aux avantages fiscaux sur de nombreuses années.

Le viager occupé permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans devoir contracter un crédit immobilier auprès d’une banque. Il verse le bouquet comptant puis la rente viagère dès la signature du contrat. Le vendeur a la jouissance de l’usufruit et doit s’acquitter de la taxe d’habitation tout en entretenant le bien. L’acheteur acquiert sa part du démembrement, la nue-propriété et doit alors s’acquitter de la taxe foncière.

Constituer un patrimoine immobilier avec les deux seuls piliers que sont la loi Pinel et la loi Alur est particulièrement risqué. Les conséquences financières doivent être gérées pendant des années…

Aujourd’hui, il y a quatre vendeurs (crédirentier) pour un acheteur (débirentier). Acheter une maison en viager est donc particulièrement avantageux, d’abord parce que vous avez le choix !

En plus d’accéder à la pleine propriété dès le décès du vendeur, vous faites un geste éthique en lui permettant d’obtenir un complément de revenus bienvenu.

Voici un tableau comparatif entre une acquisition en loi Pinel et l’achat de biens immobiliers en viager :

Ce que les vendeurs en loi Pinel vous cachentCe que le viager occupé vous assure
Prix d’achatValeur marchande réelle du bien + avantages fiscaux + marge du promoteur.40 à 60 % de la valeur vénale ou marchande réelle du bien. Evaluation immobilière juste et décote importante.
Situation du bienAchat sur documentation commerciale (neuf), à l’aveugle, sur promesse des vendeurs.Bien immobilier visible sur photos et/ou en visite réelle.
Qualité du bienVente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) à l’aveugle sur promesse des vendeursBien immobilier visible sur photos et/ou en visite réelle
LocationIgnorance du marché locatif local parfois saturé, loyers souvent mal calculés.Pas de locataire mais occupation par les vendeurs, personnes âgées vivant dans le domicile.
Gestion du bienTracas de la gestion locative : recherche de locataire, risque d’impayés, travaux de réfection, charges de co-propriété non maîtrisées…Pas de gestion à prévoir : les vendeurs occupent et entretiennent le bien acheté. Seules les grosses réparations et les gros travaux sont dus (clos et couvert).
Avantages fiscauxLa carotte fiscale est soumise à des conditions locatives, à la situation physique du bien (neuf, performance énergétique, secteur géographique) et à des lois fiscales souvent “rabotées”.Pas d’avantages fiscaux donc aucun risque de les perdre et pas de rabotage possible de cette niche spéculative pérenne.
Rentabilité netteElle est soumise à la situation du bien, sa qualité de construction, sa location, sa situation géographique et la conservation des avantages fiscaux.Elle est égale à la rentabilité brute et soumise au seul aléa de la durée de vie des vendeurs (longévité), qui peut être lui-même couvert par l’achat de plusieurs petits viagers occupés au lieu d’un seul.
Plus-value lors de la reventePlus-value accablée d’une lourde charge financière dépendante d’un prix d’achat surévalué, de la situation du bien et de la qualité de construction.Le prix d’achat minoré de 40 à 60 % assure une revente avec plus-value pouvant atteindre 80 à 100 % si l’espérance de vie des vendeurs a été correctement évaluée au départ.

 

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien en viager occupé, en viager libre ou en viager sans rente ? N’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier en viager : contactez-nous !

Dominique Charrier

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