Achat en viager : quel est l’âge idéal du vendeur ?

Vous souhaitez acheter en viager ? Vous vous posez sûrement la question de l’âge idéal du vendeur ? Beaucoup pensent que plus le crédirentier est âgé, mieux c’est, quand d’autres préfèrent investir sur plusieurs biens immobiliers en viager auprès de vendeurs plus jeunes.

Alors quelle est la bonne réponse à cette question légitime ? Nous vous donnons notre avis sur la question.

Est-ce mieux d’acheter un appartement en viager à un vendeur très vieux ?

Quand acheter en viager ?

L’âge idéal du vendeur se situe entre 75 et 80 ans.

Il serait plutôt logique de penser que plus un vendeur est vieux, plus il risque de décéder rapidement. Beaucoup de personnes pensent de cette manière et misent sur un crédirentier de plus de 85 ans.

Un vendeur de 89 ans est plus proche de la fin de sa vie, pourquoi ne pas investir sur lui ?

Avec son expérience de près de 40 ans dans le domaine du viager, Dominique Charrier a constaté que plus une personne est âgée, plus elle vivra longtemps. C’est ce qu’il appelle la théorie des grands vieillards ou TGV.

Et il n’est pas le seul à penser de cette manière. Des études démontrent cette théorie.

L’espérance de vie en France est de 85,3 ans pour les femmes et de 79,4 ans pour les hommes (source : Insee, 2018). Ainsi, une personne de 89 ans dépasse de près de 4 ans la moyenne pour une femme. S’il s’agit d’un homme, il dépasse de près de 10 ans l’espérance de vie moyenne. Le décès du vendeur pourrait sembler proche et c’est possible qu’il meure peu de temps après.

Cependant, ce vendeur est “hors moyenne” ou “hors norme” et il est donc plus probable qu’il devienne centenaire. En France, on dénombre aujourd’hui près de 17 000 centenaires, dont 94 % sont des femmes (source : Insee, 2018).

Une personne de plus de 85 ans a davantage de chances de devenir centenaire qu’un jeune de 30 ans. De plus, si la personne âgée décide de vendre en viager, c’est qu’elle est plutôt confiante sur son état de santé.

Autre critère important à prendre en compte : plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente mensuelle est élevé et sera difficile à supporter pour l’acquéreur. Il en va de même pour le bouquet : plus la personne est âgée, plus son montant est élevé et plus le financement de cet achat en viager est difficile. Ce dernier ne peut pas être financé par un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Le crédirentier bénéficie d’un privilège de vendeur et le contrat de vente stipule une clause résolutoire, incompatible avec la contraction d’un prêt bancaire.

Acheter en viager à des personnes plus jeunes, une bonne solution ?

Aucun âge minimum n’est requis pour vendre un bien immobilier en viager. Cependant, il est préconisé d’avoir une génération de différence (15-20 ans) entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) ou au moins d’avoir une différence d’âge égale ou supérieure à l’espérance de vie du vendeur.

Vendre en viager avant 60 ans est de fait rarissime mais cela deviendra courant dans les prochaines années. Aujourd’hui, nous voyons de plus en plus des personnes âgées autour de 65 ans vouloir vendre en viager.

Certains acheteurs préfèrent investir dans plusieurs biens en viager auprès de personnes plus jeunes car le bouquet et les rentes viagères sont plus abordables. C’est un bon moyen d’accroître son patrimoine immobilier sans les soucis d’un investissement immobilier locatif dont la rentabilité est liée directement à la qualité d’un locataire. Le pari sur l’espérance de vie est néanmoins plus élevé sur un vendeur qui a 60 ans que sur un vendeur qui en a déjà 75.

Il est à noter qu’aujourd’hui, l’espérance de vie des Français, et en particulier des Françaises, stagne, ceci étant général dans tous les pays occidentaux et développés.

Ainsi, même si la rente est plus abordable, il faut tenir compte de l’aléa sur la durée de vie du vendeur. Il peut allonger la durée du paiement de la rente sur de nombreuses années. L’acheteur doit avoir la capacité d’amortir cet aléa et ne pas seulement réfléchir à court terme.

Néanmoins, en achetant plusieurs petits viagers à des personnes jeunes, l’investisseur « malin » a toutes les chances que l’un de ces vendeurs décèdent dans une durée très inférieure à son espérance de vie. Il pourra donc louer ledit bien pour avoir des loyers permettant de payer les autres rentes ou le revendre libre en obtenant une belle plus-value de l’ordre de 50 à 60 %.

Alors, quel est l’âge idéal du vendeur pour acheter en viager ?

Pourquoi acheter un bien en viager ?

L’achat en viager doit être réfléchi comme un investissement immobilier et prendre en compte différents critères comme l’âge du vendeur.

Chaque situation est unique et mérite d’y porter une attention particulière. L’espérance de vie est un critère parmi d’autres à prendre en compte lorsqu’on souhaite acheter en viager. Néanmoins, avec sa grande expérience, Dominique Charrier préconise de choisir un vendeur ayant entre 75 et 80 ans.

La majorité des vendeurs en viager ont d’ailleurs 79 ans à la signature de l’acte de vente.

A ces âges-là, le bouquet et la rente restent abordables en fonction du calcul viager effectué. S’il s’agit d’un viager occupé, le bien subit un abattement de 40 % dès lors que le vendeur a 80 ans. La rente viagère est d’autant plus raisonnable si le vendeur dispose de son droit d’usage et d’habitation, ce qui est le cas dans 95 % des achats de viager. Mais dans ce cas, le vendeur devra patienter avant de pouvoir jouir de la pleine propriété du bien.

Le principe même du viager est de signer un contrat dont on ne connaît pas la durée. C’est l’inconnue de l’équation liée à la longévité du vendeur. Le bouquet et la rente sont calculés selon des données statistiques en fonction du nombre potentiel d’années à vivre du crédirentier.

Le vendeur doit garder cet aspect en tête et voir le viager comme un investissement à risque modéré. La rentabilité ne doit pas être calculée sur un décès anticipé du vendeur par rapport à son espérance de vie estimé. Bien au contraire : mieux vaut prévoir le scénario le plus pessimiste pour être serein financièrement en cas de décès tardif. La rédaction du contrat liant les deux parties le temps où le vendeur occupe le bien immobilier est essentielle et déterminante pour être serein pendant ce temps.

 

Pour faire le bon choix, le plus sûr est encore de se faire accompagner par un expert en viager. N’hésitez pas à prendre contact avec Dominique Charrier. Il vous aidera à choisir le bon vendeur en fonction de votre situation.

Dominique Charrier

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